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第十屆房地產科學發展論壇,大咖們說了啥?
文章來源:中房網 上傳時間:2018-09-03

第十屆房地產科學發展論壇,大咖們說了啥?

 

2018年8月28日-29日,由中國房地產業協會主辦的"第十屆中國房地產科學發展論壇"在遼寧省大連市召開。

 

黨的十九大提出了新時期我國房地產面臨的新矛盾和新任務,本次論壇以"美好居住生活"為主題,就是為適應新時代要求,推進建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度,逐步化解住房發展不平衡不充分的矛盾,促進房地產高質量發展,實現人民群眾美好居住生活目標。

論壇吸引了來自全國的房地產開發企業、金融企業、建筑部品企業、設計施工單位、科研機構,以及部分互聯網企業的代表參會。

與會嘉賓主要圍繞如何推動房地產特別是住宅的高質量發展,如何實現人民群眾對美好生活日益增長的需要,如何在城市協調發展中找到房地產業的新定位,以及國內外宏觀經濟形勢和金融問題等幾個方面,發表了精彩的演講。

黃奇帆以其豐富的閱歷和城市管理的實踐,就新時代形勢下房地產發展的六大趨勢和需要摒棄的八大運行模式作了深刻剖析,對房地產行業如何適應新時代的要求和企業轉型升級提出了重要的思想。

劉志峰早在上世紀九十年代就參與了我國住房、土地、養老、醫保等方面的改革工作,面對新時代新要求,劉志峰會長就為什么要推動房地產高質量發展、什么是房地產高質量發展、如何推進高質量發展作了新的闡述,對行業把握發展的新方法、高質量發展具有重要啟示。

李鐵是城鎮化專家,他充分借鑒國內外都市圈發展下的城鎮化經驗,從我國城鎮化的角度對房地產業發展的美好前景,市場分化下熱點城市破解房價過快增長、落實房住不炒、全體居民住有所居等提出了重要的思路和政策選擇。

任澤平長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地產、公共政策、產業經濟等領域研究。他此前提出了"新5%比舊8%好"、"改革牛"、"一線房價翻一倍"、"經濟L型"、"新周期"等重要判斷,是國內宏觀分析方面具影響力和號召力的經濟學家。

與會嘉賓的思路和角度各有不同,但他們觀點值得我們深入思考。

今天,小編放一些演講干貨出來,供行業人士共同研究學習。

黃奇帆:房地產業發展的六種趨勢及開發企業要摒棄的八種運行方式


 

新時代房地產業如何發展,有些什么趨勢性特征?房地產企業該如何運行、如何與時俱進適應新時代要求,摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式,重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經委員會副主任委員黃奇帆作了一些思考:

新時代房地產業發展的六個趨勢性特征

新時代我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。在這個背景下,房地產業也將呈現六個新的趨勢性特征。 

第一,每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降,從過去的兩位數降至現在的一位數,甚至以后還會有一定年份的負增長。
第二,房地產企業的集中度將大幅提高,房地產開發將進一步向規模排在前100名的房地產企業集中,小型開發商將會通過轉行調整、關閉破產、重組兼并等方式逐步退出。
第三,改善性住房需求將會越來越占主導地位,高品質、高品位的住宅越來越被青睞。
第四,房地產企業負債率將逐步降低。
第五,房地產企業會從過去大量建房賣房的經營方式轉變為賣房租房并舉的經營方式。
第六,房地產市場供需將從一般的住房供應轉向更注重綠色、節能、環保、智能方向發展。

房地產開發企業要摒棄八種運行方式

,避免在存量和在建量過剩的地區搞開發。
二是,避免在基礎設施、公共設施全無的地區搞造城開發。
三是,避免四面出擊搞長周期的開發。
四是,避免借錢融資買地、不能熱衷于炒"地王"。
五是,避免高資產負債率的搞開發。
六是,避免各種巧立名目、違規銷售式的搞開發。
七是,避免不專注精品生產,在規劃設計、建設施工上不下功夫。
八是,避免售后服務簡單化,不重視物業管理。

黃奇帆表示,新時代房地產業有六個趨勢性的特征,房地產開發商要積極主動適應時代需求,加快從過去高速擴展、粗放建設、高融資、高債務、高地價、高房價的運營方式轉向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式,努力實現長周期、可持續、高質量的發展,不斷為推動高質量發展、創造高品質生活添磚加瓦、再立新功。

劉志峰:推進高質量發展,營造美好居住生活


 

今年是經濟高質量發展的啟動之年,也是房地產業形成共識、推進高質量發展的開篇之年。中國房地產業協會劉志峰會長就"為什么要推進房地產高質量發展"、"什么是房地產的高質量發展"、"如何推進高質量發展"三個方面談了他的幾點看法:

為什么要推進高質量發展

一、供需不平衡。房地產發展的矛盾突出表現為,供應不足與需求不足同時存在。
二、租售結構不合理。我國城鎮租賃住房占比遠遠低于發達國家,城鎮居民家庭主要依靠購置住房解決居住問題。
三、住房屬性被扭曲。住房既有經濟屬性也有居住屬性,但核心價值是居住屬性。
四、行業作用被放大。在長期的GDP考核影響下,經濟對房地產過度依賴。
五、杠桿率過高。房地產企業杠桿率過高,在寬松的貨幣政策下,一部分房地產企業采取了高杠桿擴張、高負債經營的戰略。
六、品質提升緩慢。過去五年,我國城鎮住房質量穩步提高,但也暴露了一些問題:一是工業化建造水平低,施工現場濕作業占比較大;二是住房建造精度低,各空間尺度誤差較大;三是適應家庭結構變化和住房空間的可變能力差;四是房屋滲漏、開裂、串味等質量通病長期得不到根治。
七、企業發展持續性差。在行業集中度提高的同時,一些龍頭企業采取了"高杠桿、高周轉、高回報率"和"快開工、快銷售、快回款"。劉志峰認為,過于追求速度,既埋下了工程質量隱患,也容易誘發社會風險。雖然短期能換來利益,但長期不可持續,也與高質量發展背道而馳。 
八、資源能源浪費大。房地產在建造使用過程中,資源能源浪費比較嚴重。

什么是房地產的高質量發展

劉志峰會長認為,房地產高質量發展的目標應當是:住房數量增長適當快于人口增長;房價上漲慢于收入增長;使全體居民住在符合健康、綠色、文明標準的住房里。

具體可以分為以下幾個方面:

一、供需基本平衡,既不短缺,也不過剩。
二、杠桿基本合理,風險可控。
三、供應結構基本合理。
四、價格相對穩定,與居民支付能力相適應。
五、需求管理到位,優先保障居民家庭住房權利。
六、提高房地產供給的效率效能。
七、提供高質量的產品。

如何推進房地產高質量發展

劉志峰會長就提供高質量產品談了幾點看法: 

一、要推進綠色健康住房的發展。
二、要依靠數字化改善生產。
三、要依靠工業化提高精度。
四、要依靠信息化、智能化做好服務。
五、要注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務。

劉志峰會長將高質量發展比喻成是一場比意志、比耐力的長跑。他認為,創建美好居住生活也需要一步一個腳印走出來的。

李鐵:從城鎮化的視角來看,未來房地產還有非常大的空間


 

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵談到在城鎮化大趨勢的情況下,對于房地產應該要有怎么樣的思路?

第一,中國房地產是否飽和?我們的城鎮化潛力還沒有被完全釋放,全國的居民人均居住面積是40.8平方米,可是如果細算的話城鎮是50.9平方米,農村是33.9平方米,這個是城鎮提高了,農村壓低了。 

第二,未來城鎮人口增長對住房的需求潛力巨大。房地產不是到頭了,還遠遠沒有到頭,還有巨大的潛力沒有發揮。

第三,消費升級對住房需求的影響。雖然城市人均住房面積增加了,但是根據國際上城市化發展的規律,我們城市核心住房改造的能力在減少。在都市圈城市中心地區的核心區二套房是改善住房的剛性需求,這一點是經過長期調查得出的結論,而不是憑空想象的。

第四,住房的投資屬性在強化?,F在宏觀政策上是在限制房地產,但老百姓有閑錢還是不愿意放在銀行和股市,還是愿意放在購買住房上。

第五,買房置地是中國長期的歷史傳統。在城鎮化加速的前提下,在城市需要更新改造的前提下,住房市場還有非常大的發展空間,說房地產市場衰落,在李鐵看來,這個判斷是不成立的,只是暫時遇到了困難。

對房產地,李鐵有一個空間的判斷,就是冰火兩重天。但現在往往關注了火而忽視了冰。 

首先,一線城市和部分二線城市房價高速上漲的原因是什么?不是房產商提高價格,而是這個城市的公共資源抬高了這個價格。

第二,在房價上漲地區人口調控政策導致住房供給不足。

第三,三四線城市房地產積壓明顯,這和90年代的家電積壓是一個問題。

第四,住房的郊區化也是一個大的趨勢。李鐵特別說明,現在的政策出了問題都是關注主城區的價格。在全世界的城市,隨著從主城區到郊區房價是逐漸下跌的。

李鐵進一步判斷,房地產是空間不平衡的問題,政府和市場雙重推動放大了房地產的供需波動。一些地方政府受財政利益的制約,放大了房地產空間結構的不平衡,導致需求不明顯的地方供給嚴重過剩。一線城市行政區域內因人口控制政策限制了住房供給,導致中低手術的人口對高價住房的過渡關注。房地產供給在局部地區的過渡放大,導致了消化周期加長,影響到地方政策面臨著財政和增長的巨大壓力。

在李鐵看來,未來房地產有非常大的空間,空間的變化大家千萬不要悲觀。 

任澤平:我國宏觀經濟形勢與房地產


 

恒大集團首席經濟學家兼恒大經濟研究院院長任澤平對經濟金融和房地產長效機制的幾點判斷:

對當前經濟金融形勢的判斷

"未來新的增長是多少呢?我們正好處在爬坡的一個階段,從高速增長轉向高質量發展的一個階段。"

"2015年中央會議提出改革的任務,去庫存去杠桿,現在來看去庫存去產能基本完成,現在轉到去杠桿的階段,我認為對去杠桿我們的企業不能抱有僥幸心理,可以參考去產能和庫存。"

"中國這一輪的金融周期是比較清楚的,未來是去杠桿的過程。這一次金融去杠桿除了房地產調控和長效機制,還有國企的債務、去通道、去杠桿鏈條、對銀行的治理。"

"房地產這幾年的去庫存任務是完成的非常好的,這意味去庫存任務基本完成,未來會降低貨幣化的補貼。棚改貨幣化安置政策福利窗戶已經關閉了,這對很多三線房地產市場,我認為產生至少三年五年以上的深遠影響。你要留意過去沒有產業和人口流入的三四線城市。"

"最近有通貨膨脹的壓力,我認為未來的通脹壓力是不大的,最近的這些壓力都是短期的,包括房租,不具備持續上漲的條件。"

關于中美貿易戰

"關于認慫論,今天的中美經貿關系,絕對不是過去的40年的經貿關系,如果要類比也是日美的貿易關系,因為中國已經走到了這一步,是中國發展到這個階段必然面對的挑戰。我們來看認慫行不行呢?當年日本

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